Господин Василев, стратегията на "Експат Бета" е да купува силно подценени, но висококачествени активи. Как висококачествените активи стават подценени?- След бума в строителството до 2008 г. икономическата криза повлия негативно на сектора и днес има много нови и модерни проекти, които са с финансови затруднения. Има голямо предлагане на качествени бизнес сгради – било то от предприемачи, които се опитват да излязат от направената инвестиция, или от банки, които са придобили тези обекти заради необслужвани кредити. Купувачи почти липсват.
Това е първото първично публично предлагане на АДСИЦ от дълго време насам. Какво според вас ще привлече инвеститорите на капиталовия пазар към недвижимата собственост? - В момента нямаме конкуренти, но не защото останалите не виждат добрата възможност да спечелят от кризата - просто не могат да си го позволят. Повечето са инвестирали в най-високата точка на пазара и няма как да реализират печалби и доходност за акционерите си в средносрочен план. Някои имат и значителни дългове и може да се окажат в неизгодната ситуация на наши контрагенти. Освен това голяма част от тях технически няма как да направят увеличение на капитала, тъй като е забранено да се издават нови акции на емисионна стойност под номинала. А техните акции на борсата в момента доста са паднали и скоро едва ли ще възвърнат позициите си. "Експат Бета" вероятно е едно от малкото АДСИЦ, чиято цена не е паднала по време на кризата, а дори има и леко увеличение в последно време. Дружеството ни няма никакви банкови задължения.
Какъв е сценарият за развитието на пазарите на имоти в контекста на широката икономика, на който базирате стратегията? - Най-ниската точка предстои и до края на годината ще наблюдаваме още по-масови разпродажби на имоти. Историята показва, че след всеки спад има силен подем.
Имате ли вече предвид конкретни активи?- До момента сме получили досиетата на над 100 проекта и сме разгледали в детайли над дузина. В нито един от случаите не възнамеряваме да плащаме повече от 500 - 650 евро на квадратен метър. Задължително проектите трябва да отговарят на няколко основни правила: да са нови, завършени офис и търговски сгради с разрешение за ползване, тъй като не желаем да поемаме никакъв строителен и административен риск; да са на отлична локация (предимно в София) с добър достъп на публичен транспорт и добра видимост; държим на инвестиционното качество на строителството и архитектурата.
Какъв очаквате да е основният източник на печалба за дружеството – само разликата между ликвидационната и пазарната стойност в периода на инвестициите, развитието им или генериране на нов доход чрез привличане на наематели и купувачи? - Ще отдаваме под наем закупените офис и търговски площи през първите години, а след съвземането на пазара смятаме да излезем от инвестицията, като ги продаваме. Дори да няма сериозно възстановяване скоро, фактът, че ще договаряме цени доста под пазарните в момента (а дори пазарните цени сега са ниски), ни дава добри възможности за продажби на печалба.
Първата ви покупка е в сектора на ваканционните имоти, пострадал най-силно от свръхинвестирането в годините на бума. - Проектът "Камчия" е спекулативна инвестиция, която направихме поради изключително ниската цена на имотите и тяхното добро качество. Направихме добра оферта на границата на приемливото за продавачите – около 16 евро на кв.м за земя в регулация, с хубава гора върху нея, на 500 метра от един от най-добрите плажове в България. В съседство правителството на Москва изгражда голям комплекс за почивка със стадион, амфитеатър и много други скъпи съоръжения, които не присъстват в нито един друг курорт в България. Първият етап от руската инвестиция на стойност над 110 млн. евро (общо ще е над 300 млн.) се открива това лято.
Заложили сме 2-годишен хоризонт за нашата инвестиция в очакване да се подобри пазарната конюнктура, за да получим по-висока цена. В момента преговаряме с инвеститори за продажбата на имота на цена над два пъти по-висока от тази на придобиване.
Основен проблем при повечето "стресирани" активи е не толкова дългът, колкото липсата на търсене в икономиката в момент, в който вече има масивна вълна от предлагане. Какви ще бъдат стратегиите ви за справяне с този проблем? - Наемните нива, които предвиждаме, са съобразени с най-ниските договори, сключвани в момента за добри сгради в София, така че да сме конкурентни. Ако се наложи, можем да направим лек "дъмпинг", за да си гарантираме по-бързо заемане на площи с по-добри наематели. Няма да сме обвързани с дългове и графици за изплащане на заеми, така че ще сме доста по-гъвкави спрямо конкурентите.
Стратегията ни е да предлагаме на наемателите договори с първоначално ниски цени с ескалация в следващите пет години. Увеличение от 7 евро/кв.м месечно до 12 евро след третата година ще ни осигури наемна доходност около 20% върху ниската първоначална стойност на придобиване (приходи около 130 евро/кв.м на година върху инвестиция от 650 евро/кв.м). Ако тогава продадем на друг инвеститор при 10% доходност, това ще означава цена от 1300 евро на кв.м, или удвояване на първоначалната инвестиция. Нормата на възвращаемост при такъв сценарий е около 40% годишно, но нашата цел са по-консервативните 25%, тъй като знаем, че винаги може да има неотдадени площи или по-висока доходност за крайните купувачи, ако пазарът в България не се възстанови добре до три години.
Кое би тласнало банките към разпродажби на имоти на цени под стойността на вземанията по кредитите?- В момента те са в ситуация на труден избор дали да продължат да разсрочват заемите и да капитализират неплатените лихви, или да минат към продажби на обезпечения. За да изчистят лошите кредити от баланса си, много от банките избират да създадат дъщерно (или често "сестринско") дружество, което да изкупува обезпеченията по закъсалите кредити. Длъжниците се съгласяват, за да не се стигне до публична продан. Повечето банки се въздържат от търгове, тъй като липсата на купувачи увеличава риска да получат цени доста под размера на кредитите. Продажбите ще започнат тогава, когато на пазара се появят купувачи. Нашата цел е да заемем тази празна в момента ниша. Вече има обекти, за които преговаряме с кредитори за цени около стойността на кредита. Тъй като няма други купувачи, сме уверени, че ще можем да сключим сделки на тези нива.